شورای حل اختلاف عدم پرداخت اجاره

هنگامی که مستأجری از پرداخت اجاره بها خودداری می کند، موجران اغلب با چالش های قانونی مواجه می شوند. شورای حل اختلاف به عنوان یک مرجع قضایی مردمی، مسیری سریع تر، کم هزینه تر و ساده تر برای حل و فصل دعاوی مربوط به عدم پرداخت اجاره و در صورت لزوم، دستور تخلیه ملک ارائه می دهد. این نهاد با رویکرد صلح و سازش، امکان حل مسالمت آمیز اختلافات را فراهم می آورد و در عین حال، چهارچوب قانونی مشخصی برای احقاق حقوق موجران دارد.

آشنایی با شورای حل اختلاف و حدود صلاحیت آن در دعاوی اجاره

شورای حل اختلاف، به عنوان نهادی با هدف اصلی صلح و سازش، نقش مهمی در کاهش حجم پرونده های دادگستری و تسریع فرآیند رسیدگی به اختلافات خرد و دعاوی با مبالغ پایین ایفا می کند. این شورا در کنار هدف اصلی خود، صلاحیت رسیدگی به برخی دعاوی حقوقی را نیز دارد که از جمله مهم ترین آن ها، اختلافات مربوط به روابط موجر و مستاجر است.

شورای حل اختلاف چیست و چه تفاوتی با دادگاه دارد؟

شورای حل اختلاف، نهادی قضایی است که با حضور افراد محلی و معتمد، ابتدا تلاش می کند تا طرفین دعوا را به صلح و سازش دعوت کند. در صورتی که صلح و سازش محقق نشود، شورا در برخی موارد مشخص، اقدام به صدور رأی می کند. تفاوت عمده آن با دادگاه های عمومی در رویکرد اصلی (صلح محور بودن)، سرعت رسیدگی، سادگی فرآیند و محدودیت در صلاحیت های ریالی و موضوعی است. به عبارت دیگر، شورای حل اختلاف برای اختلافات ساده تر و با مبالغ کمتر طراحی شده است تا دسترسی به عدالت را برای عموم مردم تسهیل کند.

صلاحیت شورای حل اختلاف در دعاوی موجر و مستاجر

شورای حل اختلاف بر اساس قانون شوراهای حل اختلاف، در دو حوزه اصلی مربوط به روابط موجر و مستأجر صلاحیت رسیدگی دارد:

• دعاوی تخلیه عین مستاجره: شامل درخواست تخلیه ملک استیجاری، زمانی که قرارداد اجاره به پایان رسیده یا مستأجر به تعهدات خود (مانند پرداخت اجاره بها) عمل نکرده باشد.
• دعاوی مطالبه اجور معوقه: شامل درخواست پرداخت اجاره بهای عقب افتاده توسط مستأجر.

نکته کلیدی در صلاحیت شورای حل اختلاف، سقف ریالی آن است. بر اساس آخرین تغییرات در قانون شوراهای حل اختلاف (به ویژه تبصره های ماده ۹ و ۱۱)، این شورا تنها در صورتی صلاحیت رسیدگی به دعاوی مالی (از جمله مطالبه اجور معوقه) را دارد که سقف مبلغ خواسته از میزان معینی (که معمولاً هر چند سال یکبار توسط قوه قضائیه اعلام می شود و در حال حاضر در حدود بیست میلیون تومان است) تجاوز نکند. برای دعاوی تخلیه عین مستاجره نیز، در صورتی که اجاره نامه رسمی باشد و یا دارای شرایط مندرج در ماده ۲ و ۳ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ باشد، شورا می تواند دستور تخلیه فوری صادر کند. در غیر این صورت و برای اجاره نامه های عادی فاقد این شرایط، شورا تنها در صورتی که مبلغ اجاره بهای معوقه در سقف تعیین شده باشد، می تواند به آن رسیدگی کند.

تفاوت صلاحیت شورای حل اختلاف با دادگاه عمومی حقوقی در دعاوی اجاره

برای درک بهتر، مقایسه ای بین صلاحیت این دو مرجع در پرونده های اجاره ای ارائه می شود:

ویژگی	شورای حل اختلاف	دادگاه عمومی حقوقی
هدف اصلی	صلح و سازش، سپس رسیدگی قضایی	رسیدگی قضایی و صدور حکم
سرعت رسیدگی	معمولاً بالاتر	معمولاً پایین تر و زمان برتر
هزینه دادرسی	پایین تر	بالاتر
سقف مبلغ خواسته	محدود (مثلاً تا ۲۰ میلیون تومان برای مالی)	نامحدود
پیچیدگی فرآیند	ساده تر، بدون نیاز الزامی به وکیل	پیچیده تر، نیاز به دانش حقوقی بیشتر یا وکیل
امکان تجدیدنظر	دارد (در دادگاه عمومی)	دارد (در دادگاه تجدیدنظر)
نقش وکیل	اختیاری	توصیه شده (اغلب ضروری)

چه نوع دعاوی اجاره ای در صلاحیت شورا نیست؟

با توجه به محدودیت های صلاحیت، برخی از دعاوی مربوط به اجاره در صلاحیت شورای حل اختلاف قرار نمی گیرند و باید مستقیماً در دادگاه عمومی حقوقی مطرح شوند:

• دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه: این دعاوی به دلیل پیچیدگی های خاص حقوقی و مالی، همواره در صلاحیت دادگاه عمومی هستند.
• دعاوی با مبلغ اجاره بهای معوقه بالای سقف ریالی تعیین شده: اگر میزان مطالبات مالی موجر از مستأجر (غیر از تخلیه ملک) از حد نصاب تعیین شده برای شورای حل اختلاف بیشتر باشد، رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه است.
• دعاوی پیچیده با نیاز به کارشناسی های خاص: مسائلی که نیازمند ارجاع به کارشناسی های تخصصی (مانند ارزیابی خسارت های گسترده به ملک) هستند، معمولاً در دادگاه مطرح می شوند.

گام های ضروری پیش از مراجعه به شورای حل اختلاف

پیش از ورود به فرآیند رسمی و قضایی، انجام برخی اقدامات می تواند به تسریع رسیدگی و افزایش شانس موفقیت شما کمک کند. این گام ها هم شامل تلاش برای حل مسالمت آمیز اختلافات و هم مستندسازی دقیق برای اثبات ادعاهای شما در آینده است.

تلاش برای حل مسالمت آمیز اختلاف

همیشه بهترین راه حل، گفتگو و رسیدن به توافق است. قبل از هر اقدام قانونی، سعی کنید با مستأجر تماس گرفته و دلایل عدم پرداخت اجاره بها را جویا شوید. شاید مستأجر با مشکلات موقتی مواجه شده باشد و با کمی زمان یا یک راه حل توافقی، مشکل برطرف شود. این تماس ها و مذاکرات را می توانید از طریق پیامک یا نامه دوستانه انجام داده و حتی الامکان مستند کنید. ثبت این مکاتبات، حتی اگر به توافق نینجامد، نشان دهنده حسن نیت شما و تلاش برای حل مشکل به صورت غیرقضایی خواهد بود.

ارسال اظهارنامه قضایی: گامی حیاتی

اگر تلاش های مسالمت آمیز به نتیجه نرسید، ارسال اظهارنامه قضایی یک گام بسیار مهم و حیاتی است. اظهارنامه، یک سند رسمی و قانونی است که توسط شما (موجر) از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به مستأجر ابلاغ می شود و در آن، خواسته و اخطار شما به صورت مکتوب و رسمی به اطلاع مستأجر می رسد. این اقدام نه تنها یک اخطار جدی به مستأجر است، بلکه در صورت کشیده شدن پرونده به شورای حل اختلاف یا دادگاه، به عنوان یک مدرک قوی و مستند قانونی به نفع شما خواهد بود.

نحوه تنظیم اظهارنامه:

در اظهارنامه باید به دقت اطلاعات زیر را قید کنید:

• مشخصات کامل موجر و مستأجر.
• آدرس دقیق ملک مورد اجاره.
• مبلغ اجاره بهای ماهیانه و مدت زمان عقب افتادگی (مثلاً سه ماه اجاره معوقه به مبلغ X تومان).
• مطالبه صریح و واضح پرداخت اجاره بهای معوقه.
• تعیین مهلت معقول و قانونی (مثلاً ۱۰ روز) برای پرداخت اجاره بها و اخطار عواقب عدم پرداخت در صورت انقضای مهلت (مانند طرح دعوای تخلیه و مطالبه اجور معوقه).

یک نمونه ساده از متن اظهارنامه می تواند چنین باشد:

مخاطب محترم: [نام و نام خانوادگی مستأجر]، نشانی: [آدرس ملک مورد اجاره]
موضوع: مطالبه اجور معوقه و اخطار تخلیه ملک
بدینوسیله به اطلاع می رساند با توجه به قرارداد اجاره مورخ [تاریخ قرارداد] فیمابین اینجانب (موجر) و جنابعالی (مستأجر) در خصوص ملک واقع در [آدرس کامل ملک]، شما از تاریخ [تاریخ شروع عدم پرداخت] تاکنون [تعداد ماه های] اجاره بهای معوقه به مبلغ کلی [مبلغ کل اجاره معوقه] ریال را پرداخت ننموده اید. لذا ظرف مهلت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه، نسبت به پرداخت کامل مبلغ مذکور اقدام فرمایید. در غیر این صورت، اینجانب ضمن مراجعه به مراجع قضایی ذیصلاح، کلیه اقدامات قانونی جهت مطالبه اجور معوقه و تخلیه عین مستاجره را پیگیری خواهم نمود. بدیهی است مسئولیت هرگونه خسارت و هزینه بر عهده جنابعالی خواهد بود.

این مهلت قانونی تعیین شده در اظهارنامه، به مستأجر فرصت می دهد تا بدهی خود را پرداخت کند و در عین حال، به موجر مدرکی محکم برای اثبات اقدامات قانونی پیش از طرح دعوا می دهد.

جمع آوری و آماده سازی مستندات

پیش از هر اقدامی، لازم است تمامی مدارک و مستندات مربوطه را به دقت جمع آوری و آماده کنید. این مدارک شامل قرارداد اجاره، مدارک هویتی، اسناد اثبات عدم پرداخت و هرگونه مکاتبه ای است که می تواند در پرونده شما مفید باشد. دقت در جمع آوری مدارک، روند رسیدگی را تسهیل خواهد کرد.

مراحل ثبت شکایت و رسیدگی در شورای حل اختلاف برای عدم پرداخت اجاره

پس از طی مراحل اولیه و عدم حصول نتیجه، نوبت به ثبت رسمی شکایت در شورای حل اختلاف می رسد. این فرآیند شامل جمع آوری مدارک، ثبت دادخواست، تعیین وقت رسیدگی و حضور در جلسات شورا است.

الف) جمع آوری و تکمیل مدارک لازم (چک لیست دقیق)

برای طرح دعوا در شورای حل اختلاف، شما نیاز به ارائه مجموعه ای از مدارک دارید. این مدارک باید کامل و دقیق باشند تا پرونده شما با مشکل مواجه نشود:

• اصل و کپی قرارداد اجاره: این مهم ترین مدرک شماست. تمامی صفحات و امضاهای آن را بررسی کنید.
• کارت ملی موجر و مستأجر: کپی کارت ملی خود و در صورت دسترسی، کپی کارت ملی مستأجر.
• اصل و کپی اظهارنامه ابلاغ شده: همراه با برگه تأییدیه ابلاغ آن به مستأجر. این مدرک نشان دهنده اخطار رسمی شما به مستأجر است.
• مدارک اثبات عدم پرداخت اجاره: این موارد می تواند شامل پرینت گردش حساب بانکی که عدم واریز اجاره را نشان می دهد، فیش های واریزی قبلی (برای اثبات مبلغ اجاره)، و در صورت عدم وجود مدرک کتبی، شهادت شهود.
• گواهی پایان کار یا سند مالکیت ملک: برای اثبات مالکیت شما بر ملک مورد اجاره.
• هرگونه مکاتبه یا مدرک مرتبط دیگر: پیامک ها، نامه ها یا هر سندی که به اثبات ادعای شما کمک کند.
• فرم دادخواست شورای حل اختلاف: این فرم باید به دقت تکمیل شود. در بخش خواسته، باید به وضوح مطالبه اجور معوقه و در صورت لزوم، درخواست تخلیه عین مستاجره را قید کنید.

ب) مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا شعبه شورای حل اختلاف

اولین گام عملی، ثبت دادخواست است. امروزه بیشتر دعاوی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت می شوند. شما باید با در دست داشتن مدارک فوق و پس از ثبت نام در سامانه ثنا، به یکی از این دفاتر مراجعه کنید.

1. نحوه ثبت دادخواست: در دفتر خدمات قضایی، اطلاعات پرونده شما در سامانه ثبت می شود. خواسته شما (مطالبه اجاره بهای معوقه و/یا تخلیه ملک) باید به وضوح بیان شود.
2. انتخاب شورای حل اختلاف صالح: شورایی که صلاحیت رسیدگی به پرونده شما را دارد، شورایی است که در محل وقوع ملک مستاجره قرار دارد.
3. پرداخت هزینه دادرسی: هزینه دادرسی برای پرونده های شورای حل اختلاف، به مراتب کمتر از دادگاه های عمومی است. این هزینه بر اساس مبلغ خواسته (در دعاوی مالی) محاسبه و در همان دفتر خدمات قضایی یا شعبه شورا پرداخت می شود.

ج) تعیین وقت رسیدگی و ابلاغ به طرفین

پس از ثبت دادخواست و پرداخت هزینه ها، پرونده به شعبه مربوطه در شورای حل اختلاف ارجاع داده شده و وقت رسیدگی تعیین می شود. سپس، ابلاغیه حاوی تاریخ و ساعت جلسه به هر دو طرف دعوا (موجر و مستأجر) ارسال خواهد شد. اهمیت ابلاغ صحیح و قانونی بسیار زیاد است؛ این ابلاغ معمولاً از طریق سامانه ثنا و یا مامور ابلاغ انجام می شود. شما می توانید وضعیت پرونده و تاریخ جلسه خود را از طریق سامانه های قضایی پیگیری کنید.

د) حضور در جلسات رسیدگی (نکات مهم)

حضور به موقع و فعال در جلسات رسیدگی شورا از اهمیت بالایی برخوردار است:

• اهمیت حضور به موقع: عدم حضور هر یک از طرفین می تواند منجر به تأخیر در رسیدگی یا حتی صدور رأی غیابی شود.
• ارائه توضیحات واضح و مستند: در جلسه، شما باید توضیحات خود را به صورت روشن و با ارائه مدارک (قرارداد اجاره، اظهارنامه، پرینت بانکی) به اعضای شورا ارائه دهید.
• نقش اعضای شورا در فرآیند صلح و سازش: اعضای شورا در وهله اول تلاش می کنند تا طرفین را به سازش دعوت کنند. در این مرحله، انعطاف پذیری و آمادگی برای مذاکره می تواند به نفع هر دو طرف باشد.
• چگونگی دفاع از حق خود: به سؤالات اعضای شورا پاسخ دهید و ادعاهای مستأجر را در صورت لزوم با مدارک و دلایل رد کنید.
• امکان ارائه شهود یا درخواست سوگند: در صورتی که مدارک کتبی کافی در دسترس نباشد، می توانید از شاهدان مطلع برای اثبات ادعاهای خود استفاده کنید یا در شرایط خاص، درخواست سوگند کنید.

ه) صدور رای توسط شورای حل اختلاف

پس از بررسی پرونده، شنیدن اظهارات طرفین و تلاش برای صلح و سازش، شورای حل اختلاف اقدام به صدور رأی می کند. انواع آرای صادره می تواند شامل موارد زیر باشد:

• حکم به پرداخت اجاره معوقه: در صورتی که مستأجر به پرداخت اجاره بهای عقب افتاده محکوم شود.
• حکم تخلیه: در صورتی که موجر درخواست تخلیه کرده و شرایط قانونی آن محقق شده باشد.
• حکم به سازش: اگر طرفین در طول فرآیند به توافق برسند.

مفاد رای صادر شده باید به دقت بررسی شود و تمامی الزامات قانونی آن رعایت گردد.

اجرای رای شورای حل اختلاف و اقدامات پس از آن

پس از صدور رای، فرآیند پیگیری برای اجرای آن آغاز می شود. این مرحله نیز دارای جزئیات و زمان بندی خاصی است که رعایت آن ها برای احقاق کامل حقوق شما ضروری است.

ابلاغ رای به طرفین و مهلت اعتراض

رای صادر شده توسط شورای حل اختلاف به هر دو طرف دعوا ابلاغ می شود. از تاریخ ابلاغ رای، طرفین معمولاً 20 روز مهلت دارند تا در صورت عدم رضایت، نسبت به آن اعتراض کنند. مرجع تجدیدنظر خواهی از آرای شورای حل اختلاف، دادگاه عمومی حقوقی است. به عبارت دیگر، اگر به رای شورا اعتراض دارید، باید در این مهلت به دادگاه عمومی محل وقوع شورا مراجعه و دادخواست تجدیدنظر ارائه دهید.

درخواست صدور اجراییه

پس از آنکه مهلت اعتراض (۲۰ روز) سپری شد و رای شورای حل اختلاف قطعی گردید (یعنی هیچ کدام از طرفین اعتراض نکردند یا اعتراض آن ها رد شد)، موجر می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف، درخواست صدور اجراییه کند. برای این منظور، نیاز به ارائه مدارک شناسایی، کپی برابر اصل شده از رای قطعی و تکمیل فرم درخواست اجراییه است.

فرآیند اجراییه و نکات آن

اجراییه توسط واحد اجرای احکام شورای حل اختلاف یا دادگستری صادر می شود و به مستأجر ابلاغ می گردد تا نسبت به اجرای مفاد رای (پرداخت اجور معوقه و/یا تخلیه ملک) اقدام کند. اگر مستأجر به مفاد اجراییه عمل نکند، مراحل اجرایی به صورت قانونی پیگیری خواهد شد:

• در مورد مطالبه اجور معوقه، واحد اجرا اقدام به توقیف اموال مستأجر (مانند حساب بانکی یا خودرو) می کند.
• در مورد تخلیه ملک، با هماهنگی با ضابطین قضایی (کلانتری یا پاسگاه)، ملک تخلیه و به موجر تحویل داده می شود. در زمان تخلیه، معمولاً از تمامی وسایل موجود در ملک صورت برداری می شود تا از هرگونه ادعای بعدی جلوگیری گردد.

وضعیت ارفاق به مستأجر (ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶)

ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، به مستأجر این فرصت را می دهد که در صورت عدم پرداخت اجاره بها، با پرداخت اصل اجاره بها و خسارت تأخیر تأدیه، از حکم تخلیه معاف شود. با این حال، این ارفاق همیشه شامل حال مستأجر نمی شود:

اگر مستأجر ظرف یک سال، دو بار در اثر اخطار یا ارسال اظهارنامه به پرداخت اجاره بها اقدام کرده باشد و برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر پرداخت نکند یا حتی آن را به صندوق ثبت تودیع ننماید، مالک می تواند از دادگاه یا شورای حل اختلاف درخواست تخلیه کرده و در این راستا اقدام نماید. در چنین شرایطی، مستأجر دیگر مستحق ارفاق قانونی نخواهد بود و موجر می تواند بدون نیاز به پذیرش پرداخت های بعدی مستأجر، حکم تخلیه را به دست آورد.

در صورتی که مستاجر ظرف یک سال، دو بار در اثر اخطار و یا ارسال اظهارنامه به پرداخت اجاره بها اقدام کرده باشد و برای بار سوم اجاره بها را در موعد مشخص شده پرداخت نکند، مالک می تواند بدون ارفاق به مستأجر، درخواست تخلیه کند.

نکات حقوقی مهم و راهنمایی های تکمیلی

در مواجهه با پرونده های عدم پرداخت اجاره در شورای حل اختلاف، سوالات و ابهامات متعددی ممکن است برای موجران پیش بیاید. در ادامه به برخی از این نکات و سوالات کلیدی می پردازیم:

آیا برای مراجعه به شورای حل اختلاف وکیل لازم است؟

خیر، برای مراجعه به شورای حل اختلاف و طرح دعوا یا دفاع از خود، داشتن وکیل الزامی نیست و شما می توانید شخصاً مراحل را طی کنید. یکی از مزایای شورا، همین سادگی فرآیند است که نیاز به وکیل را به حداقل می رساند. با این حال، در پرونده هایی که پیچیدگی های خاص حقوقی دارند یا مستأجر نیز از وکیل استفاده می کند، مشورت با یک وکیل متخصص یا حتی استفاده از خدمات او می تواند به شما در جهت ارائه بهتر دلایل و دفاع از حقوق خود کمک کند.

اگر مستأجر ادعای پرداخت کند و مدرکی نداشته باشد، چه می شود؟

در دعاوی حقوقی، بار اثبات بر عهده مدعی است. اگر مستأجر ادعا کند که اجاره بها را پرداخت کرده اما هیچ مدرکی (مانند رسید بانکی، فیش واریزی، پیامک تأیید پرداخت از جانب موجر) ارائه نکند، ادعای او پذیرفته نخواهد شد. در چنین مواردی، اظهارات شفاهی به تنهایی کافی نیست و مدرک کتبی یا حداقل شهادت شهود قوی، برای اثبات پرداخت لازم است.

آیا می توان همزمان هم مطالبه اجور معوقه و هم درخواست تخلیه را در شورا مطرح کرد؟

بله، در صورتی که هر دو خواسته در چهارچوب صلاحیت ریالی و موضوعی شورای حل اختلاف باشند، موجر می تواند همزمان هم درخواست مطالبه اجور معوقه (اجاره بهای عقب افتاده) و هم درخواست تخلیه ملک را مطرح کند. این امر به تسریع فرآیند و کاهش دفعات مراجعه به مراجع قضایی کمک می کند.

اگر اجاره نامه عادی باشد (بدون شاهد یا رسمی)، رسیدگی در شورا چگونه است؟

اگر اجاره نامه عادی و بدون شاهد باشد یا به صورت شفاهی منعقد شده باشد، رسیدگی در شورای حل اختلاف ممکن است پیچیده تر شود. در این شرایط، اثبات رابطه استیجاری و مفاد آن (مانند مبلغ اجاره) نیاز به ارائه دلایل و مدارک دیگری مانند شهادت شهود، رسیدهای پرداخت قبلی، پیامک ها یا هر مدرک دیگری که دال بر وجود رابطه اجاره باشد، دارد. برای اجاره نامه های عادی که دارای دو شاهد هستند و با رعایت شرایط قانونی تنظیم شده اند، فرآیند تخلیه می تواند سریع تر باشد (بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶).

آیا شورای حل اختلاف می تواند حکم به پرداخت خسارت تأخیر تأدیه (جریمه دیرکرد) صادر کند؟

در مورد خسارت تأخیر تأدیه (جریمه دیرکرد) اجاره بها، شورای حل اختلاف می تواند در صورت درخواست موجر و در چهارچوب صلاحیت خود، حکم به پرداخت آن صادر کند. این خسارت معمولاً بر اساس نرخ تورم اعلامی توسط بانک مرکزی محاسبه می شود و در قانون آیین دادرسی مدنی به آن اشاره شده است. با این حال، مهم است که در قرارداد اجاره به این موضوع اشاره شده باشد یا موجر در دادخواست خود، به صراحت آن را مطالبه کند.

مدت زمان معمول رسیدگی در شورای حل اختلاف چقدر است؟

مدت زمان رسیدگی در شورای حل اختلاف بسته به شلوغی شعبه، کامل بودن مدارک، همکاری طرفین و پیچیدگی پرونده متفاوت است. اما به طور کلی، می توان گفت که این فرآیند معمولاً سریع تر از دادگاه های عمومی است و ممکن است از چند هفته تا چند ماه به طول انجامد. رسیدگی به درخواست تخلیه ملک، به خصوص اگر اجاره نامه رسمی باشد، می تواند بسیار سریع تر باشد.

مزایا و معایب مراجعه به شورای حل اختلاف برای عدم پرداخت اجاره

انتخاب شورای حل اختلاف برای حل و فصل اختلافات اجاره ای، مانند هر مرجع قضایی دیگر، دارای مزایا و معایبی است که آگاهی از آن ها می تواند به شما در تصمیم گیری بهتر کمک کند.

مزایا

• سرعت بالاتر در رسیدگی: در مقایسه با دادگاه های عمومی که پرونده های بسیار متنوع و سنگینی دارند، شورای حل اختلاف معمولاً پرونده ها را با سرعت بیشتری مورد رسیدگی قرار می دهد.
• هزینه دادرسی کمتر: هزینه های طرح دعوا و رسیدگی در شورای حل اختلاف به طور قابل توجهی پایین تر از دادگاه است که این امر برای موجران به صرفه است.
• سادگی فرآیند: مراحل ثبت دادخواست و رسیدگی در شورا ساده تر بوده و نیاز الزامی به استخدام وکیل نیست، که باعث کاهش هزینه ها و پیچیدگی ها برای افراد عادی می شود.
• جو دوستانه تر و امکان بالای صلح و سازش: هدف اصلی شورا، صلح و سازش است. این رویکرد می تواند منجر به حل مسالمت آمیز اختلافات و حفظ روابط طرفین در آینده شود.
• کاهش بار دادگاه ها: با رسیدگی به دعاوی کوچک تر، شورا به کاهش بار کاری دادگاه های عمومی کمک می کند.

معایب

• محدودیت صلاحیت ریالی: بزرگترین محدودیت شورا، سقف ریالی آن برای دعاوی مالی است. اگر مبلغ اجاره بهای معوقه از حد نصاب تعیین شده فراتر رود، باید به دادگاه مراجعه کرد.
• عدم امکان رسیدگی به برخی دعاوی پیچیده یا تخصصی: دعاوی مربوط به سرقفلی، حق کسب و پیشه یا مواردی که نیاز به کارشناسی های عمیق و تخصصی دارند، در صلاحیت شورا نیستند.
• اعتبار رای در برخی موارد: آرای شورای حل اختلاف در برخی موارد قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه عمومی هستند و این امکان وجود دارد که رای شورا در دادگاه نقض شود.
• عدم اجرای مستقیم برخی از احکام: در برخی موارد، برای اجرای حکم شورا، نیاز به درخواست صدور اجراییه از واحد اجرای احکام دادگستری وجود دارد که ممکن است اندکی فرآیند را طولانی کند.

نتیجه گیری

عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر، معضلی رایج و دغدغه ای برای بسیاری از موجران است. شورای حل اختلاف با ماهیت صلح محور و فرآیند نسبتاً سریع و کم هزینه خود، یک گزینه مناسب و کارآمد برای حل این گونه اختلافات محسوب می شود. آگاهی از صلاحیت ها، گام های ضروری پیش از مراجعه، مراحل ثبت شکایت، نحوه رسیدگی و اجرای احکام، از اهمیت بالایی برخوردار است. با مستندسازی دقیق، پیگیری مجدانه و آشنایی با نکات حقوقی مربوطه، موجران می توانند با اطمینان خاطر بیشتری حقوق قانونی خود را از طریق این مرجع پیگیری کنند. در نهایت، تصمیم گیری آگاهانه و اقدام به موقع، کلید موفقیت در این فرآیند است.